Rast cijene nekretnine

Primjer: sa 100.000 € na 160.000 € za osam godina

Faktor rasta je 1,60, a CAGR iznosi 6,05 %. Vrijednost stana dakle je prosječno rasla 6,05 % godišnje. To je bruto rast cijene i ne uključuje troškove kupnje, održavanja ni prihode od najma.

Troškovi koje treba uzeti u obzir

• Porez na promet nekretnina od 3 % pri kupnji rabljene nekretnine, u primjeru 3.000 €.
• Javni bilježnik, upisi i posrednička naknada pri kupnji i prodaji.
• Održavanje, pričuva, osiguranje i porez na nekretnine ako se plaća.
• Porez na dohodak od otuđenja nekretnine ako se prodaje unutar roka u kojem je prodaja oporeziva, uz iznimke propisane zakonom.
• Kamata na stambeni kredit, ako je kupnja financirana kreditom. Troškove kupnje objašnjava vodič troškovi kupnje stana na kredit.

Ako se svi troškovi kupnje uključe u početnu vrijednost, npr. 105.000 € umjesto 100.000 €, CAGR pada na oko 5,4 %. Ako se od prodajne cijene oduzmu troškovi prodaje, pada dalje.

Realni rast i inflacija

Rast cijene nekretnine treba usporediti s inflacijom u istom razdoblju. Uz prosječnu inflaciju od 3 % godišnje, nominalni rast od 6,05 % znači realni rast od oko 2,96 %. U razdobljima visoke inflacije, kao 2022. i 2023., realni rast bio je znatno manji od nominalnog. Podatke o inflaciji donosi vodič inflacija u Hrvatskoj.

Najam kao dodatni prinos

Ako se nekretnina iznajmljuje, ukupni prinos uključuje i najam umanjen za troškove i porez na dohodak od najma. Neto prinos od najma od npr. 3 do 4 % godišnje uz rast vrijednosti može dati ukupni prinos veći od CAGR-a same cijene. Ako se u nekretnini živi, "prinos" je ušteda na najamnini.

Usporedba s drugim ulaganjima

CAGR omogućuje usporedbu nekretnine s drugim ulaganjima kroz isto razdoblje. Pritom treba uzeti u obzir razlike: nekretnina je nelikvidna, prodaja traje i ima visoke troškove, a vrijednost ovisi o lokaciji. S druge strane, može se koristiti ili iznajmljivati. Za usporedbu s financijskim ulaganjima pogledaj vodič prinos i rizik ulaganja, a za objašnjenje metode vodič što je CAGR.

Primjer prinosa od najma

Ako se stan vrijedan 160.000 € iznajmljuje za 500 € mjesečno, godišnji prihod je 6.000 €, odnosno 3,75 % vrijednosti stana prije troškova. Nakon troškova održavanja, pričuve, razdoblja bez najmoprimca i poreza neto prinos je niži. Zbroj neto prinosa od najma i rasta vrijednosti daje ukupni godišnji prinos nekretnine.

Kako izračunati za svoju nekretninu

• Kao početni iznos upiši kupovnu cijenu uvećanu za troškove kupnje.
• Kao konačni iznos upiši procijenjenu sadašnju vrijednost umanjenu za troškove prodaje.
• Kao razdoblje upiši broj godina od kupnje.
• Dobiveni CAGR usporedi s inflacijom i prinosima drugih ulaganja u istom razdoblju.

Procijenjenu vrijednost najbolje je provjeriti usporedbom s cijenama sličnih nekretnina na istoj lokaciji.

Kupnja na kredit

Ako je nekretnina kupljena kreditom, prinos na vlastiti uloženi novac može biti znatno veći ili manji od rasta cijene, jer je veći dio kupnje financiran posuđenim novcem. Uz učešće od 20.000 € i rast vrijednosti stana od 60.000 € vlastiti kapital raste brzo, ali od tog rasta treba oduzeti kamatu na kredit. Ako cijene padnu, učinak je obrnut, a dug ostaje isti. Zato se kod kupnje na kredit prinos računa na uloženi vlastiti novac, uz sve troškove.