Troškovi kupnje stana na kredit

Učešće: najveća stavka iz vlastitog džepa

Prema kriterijima kreditiranja Hrvatske narodne banke stambeni kredit može iznositi najviše 90 % vrijednosti nekretnine. Za stan od 150.000 € to znači kredit od najviše 135.000 € i vlastito učešće od najmanje 15.000 €. Banka može tražiti i veće učešće, ovisno o tvojoj kreditnoj sposobnosti i vrsti nekretnine.

Vrijednost nekretnine utvrđuje ovlašteni procjenitelj. Ako je procijenjena vrijednost niža od kupoprodajne cijene, banka se u pravilu ravna prema nižem iznosu. Kad bi procjena za isti stan iznosila 145.000 €, kredit bi mogao biti najviše 130.500 €, pa bi učešće poraslo na 19.500 €.

Porez na promet nekretnina

Kupac rabljene nekretnine plaća porez na promet nekretnina po stopi od 3 % tržišne vrijednosti. Za stan od 150.000 € porez iznosi 4.500 €. Ugovor o kupoprodaji Poreznoj upravi prijavljuje javni bilježnik, a porez se plaća prema rješenju koje izdaje Porezna uprava.

Kod kupnje novog stana od investitora, pri prvoj isporuci, plaća se PDV koji je već uključen u cijenu, a porez na promet nekretnina se ne plaća. Mladi do 45 godina koji kupuju prvu nekretninu za stanovanje mogu, uz propisane uvjete o površini, cijeni i prebivalištu, tražiti povrat cijelog plaćenog poreza na promet nekretnina ili do 50 % plaćenog PDV-a. Zahtjeve zaprima Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).

Ostali troškovi kupnje

• Procjena nekretnine: plaća se ovlaštenom procjenitelju prije odobrenja kredita.
• Javni bilježnik: ovjera kupoprodajnog ugovora, ugovora o kreditu i isprava za upis založnog prava.
• Zemljišne knjige: upis vlasništva na tvoje ime i upis hipoteke u korist banke.
• Posrednička naknada: ako kupuješ preko agencije, najčešće postotak cijene uvećan za PDV, prema ugovoru s agencijom.
• Osiguranje: polica osiguranja nekretnine i, kod mnogih banaka, polica životnog osiguranja ili osiguranja otplate kredita. Više u vodiču hipoteka i osiguranje.
• Naknada za obradu kredita, ako je banka naplaćuje.

Primjer: koliko gotovine treba za stan od 150.000 €

Iznosi za bilježnika, procjenu, upise i agenciju razlikuju se od slučaja do slučaja, pa su u tablici označeni kao pretpostavke. Porez i učešće izračunani su prema propisima.

Rata za kredit od 135.000 €

Uz kamatnu stopu od 3,5 % i rok od 30 godina kredit od 135.000 € ima mjesečnu ratu 606,21 €. Kroz 360 rata ukupno ćeš vratiti 218.235,72 €, od čega je 83.235,72 € kamata.

Da bi banka odobrila taj kredit, rata ne smije prelaziti 45 % neto primanja. Bez drugih kredita potrebna su neto primanja od najmanje 1.347 € mjesečno (606,21 / 0,45). Detaljna pravila objašnjava vodič koliki kredit možeš dobiti.

Kako se pripremiti

Ako za učešće i troškove trebaš oko 25.000 €, a mjesečno možeš uštedjeti 500 €, do cilja ti treba 50 mjeseci, nešto više od četiri godine. Koliko štednja naraste uz kamatu pokazuje kalkulator ulaganja. Prije potpisa predugovora zatraži od banke informativnu ponudu kredita, a od prodavatelja provjeri je li nekretnina uredno upisana u zemljišne knjige, jer banka bez toga ne može upisati hipoteku. Koliko učešće stvarno smanjuje ratu pročitaj u vodiču učešće za stambeni kredit.