Refinanciranje stambenog kredita

Kada razmišljati o refinanciranju

• Kad su kamatne stope na nove kredite znatno niže od stope na tvoj kredit.
• Kad želiš prijeći s promjenjive na fiksnu kamatnu stopu ili obrnuto.
• Kad želiš promijeniti rok otplate ili objediniti više kredita.

Prije promjene banke vrijedi pitati i postojeću banku za nižu kamatnu stopu. Banke ponekad pristanu na izmjenu ugovora kako bi zadržale klijenta, a tada nema troškova novog kredita.

Primjer: prelazak s 4,5 % na 3,5 %

Kredit od 130.000 € ugovoren je na 30 godina uz 4,5 %, s ratom od 658,69 €. Nakon osam godina, odnosno 96 rata, preostali dug iznosi 110.262,16 €, a do kraja otplate ostaje 22 godine. Uz istu stopu u tih 22 godine platio bi još 63.632,24 € kamate.

Novi kredit za isti iznos uz 3,5 % na 22 godine ima ratu 599,47 €, što je 59,22 € manje mjesečno. Kamata do kraja otplate pada na 47.998,74 €, pa je ušteda 15.633,50 € prije troškova refinanciranja. Kod refinanciranja nema kupnje, pa preostali dug upiši u kreditni kalkulator, koji traži samo iznos kredita.

Troškovi refinanciranja

• Naknada za prijevremenu otplatu starog kredita: smije se naplatiti samo za razdoblje fiksne kamatne stope i najviše 1 % otplaćenog iznosa. U primjeru bi to bilo najviše 1.102,62 €. Za razdoblje promjenjive stope naknade nema.
• Nova procjena nekretnine.
• Javni bilježnik, upis nove hipoteke i brisanje stare u zemljišnim knjigama.
• Naknada za obradu novog kredita, ako je banka naplaćuje.
• Nove police osiguranja, ako ih nova banka traži.

Ako svi troškovi zajedno iznose 2.500 €, neto ušteda u primjeru je oko 13.100 €. Troškovi se vraćaju kroz nižu ratu za 43 mjeseca, nešto više od tri i pol godine.

Kada se refinanciranje ne isplati

Ako je razlika u kamatnoj stopi mala, preostali dug nizak ili do kraja otplate ostaje malo godina, troškovi mogu pojesti uštedu. Isto vrijedi ako novi kredit produlji rok: rata pada više, ali ukupna kamata do kraja otplate može biti i viša nego kod starog kredita. Uvijek usporedi ukupnu kamatu do kraja otplate i sve troškove, a ne samo novu ratu.

Pri usporedbi ponuda gledaj EKS, koji uključuje naknade i obvezne police. Kako ga čitati objašnjava vodič EKS: efektivna kamatna stopa.

Postupak korak po korak

• Od postojeće banke zatraži potvrdu o stanju duga i informativni izračun prijevremene otplate, s eventualnom naknadom.
• Prikupi ponude dviju ili triju banaka za isti iznos i rok i usporedi EKS i ukupnu kamatu.
• Nova banka odobrava kredit nakon procjene nekretnine i provjere kreditne sposobnosti, jednako kao kod prvog kredita.
• Novi kredit isplaćuje se izravno staroj banci, koja nakon otplate izdaje brisovno očitovanje za staru hipoteku.
• Nova hipoteka upisuje se u korist nove banke, kako je opisano u vodiču hipoteka i osiguranje.

Postupak obično traje nekoliko tjedana, a za to vrijeme nastavi uredno plaćati rate starog kredita. Ako uz refinanciranje mijenjaš i rok, pročitaj vodič rok stambenog kredita.

Kako izračunati svoju uštedu

• Preostali dug i broj preostalih rata pronađi u planu otplate ili ih izračunaj u kalkulatoru amortizacije kredita.
• U kalkulator upiši preostali dug, staru stopu i preostali rok, a zatim isti dug uz novu stopu.
• Razlika ukupne kamate je ušteda prije troškova. Od nje oduzmi sve troškove refinanciranja.
• Ako prelaziš na drugu vrstu stope, pročitaj vodič fiksna ili promjenjiva kamatna stopa.