Rok stambenog kredita: 20, 25 ili 30 godina

Najdulji dopušteni rok

Prema kriterijima HNB-a stambeni kredit može se ugovoriti na najviše 30 godina. Banke uz to gledaju i dob pri otplati zadnje rate, pa osoba koja kredit uzima u kasnijoj životnoj dobi često može dobiti kraći rok od najduljeg dopuštenog. Točnu granicu dobi propisuje svaka banka sama.

Usporedba rokova za kredit od 120.000 €

Uz kamatnu stopu od 3,5 % razlike su velike. Rok od 30 godina daje najnižu ratu, ali gotovo dvostruko više kamate nego rok od 15 godina.

Koliko košta niža rata

Prelazak s 20 na 30 godina smanjuje ratu za 157,10 € mjesečno, ali ukupnu kamatu povećava za 26.958,91 €. Drugim riječima, za nižu ratu plaćaš deset godina dulje, a svaki euro manje mjesečno na kraju košta više nego što se na prvi pogled čini.

To ne znači da je dugi rok loš izbor. Niža rata ostavlja više prostora u mjesečnom proračunu i olakšava odobrenje kredita, jer rata mora biti unutar 45 % neto primanja.

Rok od 25 godina kao kompromis

Između dvije krajnosti često se bira rok od 25 godina. Za kredit od 120.000 € rata je 600,75 €, što je 95,20 € manje nego na 20 godina, a ukupna kamata 60.224,49 €, odnosno 13.762,82 € manje nego na 30 godina. Za mnoga kućanstva to je razuman omjer između visine rate i ukupne cijene kredita.

Rok utječe i na odobrenje kredita. Uz rok od 20 godina za ratu od 695,95 € bez drugih kredita potrebna su neto primanja od najmanje 1.546,56 €, uz 25 godina 1.335,00 €, a uz 30 godina 1.197,44 €. Ako primanja nisu dovoljna za kraći rok, dulji rok ili veće učešće mogu omogućiti isti kredit.

Dugi rok kao rezerva

Česta strategija je ugovoriti dulji rok i kredit prijevremeno otplaćivati kad je to moguće. Tako je obvezna rata niža, a dodatnim uplatama smanjuješ kamatu. Za otplatu u razdoblju promjenjive kamatne stope banka nema pravo na naknadu, a u razdoblju fiksne stope naknada smije iznositi najviše 1 % otplaćenog iznosa, odnosno 0,5 % ako je do kraja otplate ostalo manje od godinu dana. Više u vodiču rok otplate i prijevremena otplata.

Strategija vrijedi samo uz disciplinu: ako se dodatne uplate ne dogode, ostaje najskuplja varijanta.

Rok i rast cijena

Uz fiksnu kamatnu stopu rata je nominalno ista cijelo vrijeme, a plaće i cijene s vremenom rastu. Uz prosječnu inflaciju od 2 % godišnje rata od 538,85 € za 20 godina vrijedi koliko danas oko 363 €. Zato dugoročna rata s vremenom čini sve manji dio primanja. Kako inflacija mijenja vrijednost novca provjeri u kalkulatoru inflacije. Kod promjenjive stope vrijedi obrnut rizik: rata može porasti, što objašnjava vodič fiksna ili promjenjiva kamatna stopa.

Kako odabrati rok

• Izračunaj ratu za nekoliko rokova i odaberi najkraći uz koji ti nakon rate ostaje dovoljno za život i štednju.
• Provjeri je li rata unutar 45 % neto primanja, zajedno s ostalim kreditima.
• Ako očekuješ rast primanja ili veću uplatu, dulji rok uz plan prijevremene otplate daje fleksibilnost.
• Ako kamatne stope kasnije padnu, ratu i rok možeš promijeniti refinanciranjem.
• Usporedi ukupnu kamatu, a ne samo ratu. Plan otplate po godinama prikazuje kalkulator amortizacije kredita.