Kada glavnica postaje veća od kamate

Primjer: stambeni kredit od 120.000 € uz 3,5 % na 30 godina

Anuitet iznosi 538,85 €. U prvoj rati kamata iznosi 350,00 €, a na glavnicu ide samo 188,85 €. Kamata je dakle 65 % prve rate. Svaki mjesec kamata se malo smanjuje, a glavnica raste.

Tek u 124. rati, nakon deset godina i četiri mjeseca otplate, glavnica prvi put prelazi kamatu: 270,21 € glavnice prema 268,64 € kamate. U zadnjoj, 360. rati kamata iznosi samo 1,57 €, a glavnica 537,29 €.

Kraći krediti i više stope

Kod kredita od 20.000 € uz 5 % na deset godina glavnica je veća od kamate već od prve rate: 128,80 € glavnice prema 83,33 € kamate. Kod kraćih rokova rata je visoka u odnosu na dug, pa glavnica od početka prevladava.

Viša stopa pomiče trenutak prema kasnije. Kredit od 10.000 € uz 10 % na deset godina ima anuitet od 132,15 €, a u prvoj rati 83,33 € kamate i samo 48,82 € glavnice. Glavnica prelazi kamatu tek u 38. rati, nakon više od tri godine.

Kako izračunati taj trenutak

Kamata u rati jednaka je preostalom dugu pomnoženom s mjesečnom stopom, a glavnica je ostatak rate. Glavnica je veća od kamate kad je kamata manja od polovice rate, odnosno kad preostali dug padne ispod R / (2 × i). Za stambeni kredit iz primjera to je 538,85 / (2 × 0,0029167) ≈ 92.375 €. Dug pada ispod tog iznosa nešto nakon desete godine otplate, što potvrđuje i plan otplate.

Što to znači u praksi

• Nakon deset godina otplate stambenog kredita iz primjera dug je još 92.912,25 €, a nakon 15 godina, polovice roka, 75.376,53 €, odnosno 63 % posuđenog iznosa. Više u vodiču koliko duga ostaje nakon nekoliko godina.
• Djelomična otplata u razdoblju kad kamata prevladava smanjuje dug na koji se računa kamata kroz mnogo godina i daje najveću uštedu.
• Kraći rok pomiče trenutak prema početku i smanjuje ukupnu kamatu, što pokazuje vodič rok stambenog kredita.

Učinak prijevremene otplate

Nakon pet godina otplate stambenog kredita iz primjera dug iznosi 107.636,49 €. Ako tada uplatiš 10.000 € i zadržiš istu ratu, glavnica prelazi kamatu već u 82. rati umjesto u 124., a kredit je otplaćen s 319. ratom, 41 ratu ranije. Kamata do kraja otplate pada s 54.019,60 € na 41.459,62 €, pa je ušteda 12.559,99 €.

Ako je kamatna stopa fiksna, banka za takvu uplatu smije naplatiti naknadu od najviše 1 %, odnosno 100 €, što je malo u odnosu na uštedu. Za razdoblje promjenjive stope naknade nema.

Je li veliki udio kamate na početku nepravedan

Ne. Kamata se u svakoj rati računa samo na dug koji je u tom mjesecu stvarno posuđen, po istoj stopi. Na početku je dug najveći, pa je i kamata najveća. Da je glavnica u početku veća, rata bi morala biti viša, kao kod linearne otplate, što objašnjava vodič anuitetska ili linearna otplata. Godišnji pregled udjela kamate donosi vodič kamata i glavnica po godinama.